商品房买卖过程中，商品房认购协议引起的纠纷是比较常见的纠纷。
李先生为了改善居住条件，准备将现有的北京市区的一套房子卖掉，在郊区购买一套别墅。在购买别墅过程中，开发商让李先生签署《商品房认购协议》，认购协议约定，李先生在协议签订后十日内签订正式的商品房买卖合同，否则将不退定金，在签订认购协议的同时，李先生缴纳了50万元认购定金。李先生认购协议签字后，开发商销售人员称认购协议当天没法盖章，改天来签订正式商品房买卖合同的时候把认购协议再给李先生。李先生当时觉得，反正要购买房子，认购协议只是一个定金协议而已，给不给自己无所谓。李先生回家之后，接到自己现住房屋的购房人的电话，称无法一次性付款购买他现在居住的房屋。这样，李先生就无法购买别墅了。李先生就急忙给别墅开发商销售人员打电话，称自己无法购买别墅了，要求退回50万元定金，开发商销售人员当时说要按照定金合同来履行，如果李先生不能在10日内签订正式的房屋买卖合同，将不退还定金。
按照《商品房买卖合同纠纷解释》 第四条规定，如果由于不可归责双方原因无法达成商品房买卖合同的，定金是要退给购房人的。司法实践中，倾向于双方就合同主要条款达不成一致意见情况下，开发商应退还购买人定金。因此，给李先生意见是积极的和开发商协商商品房买卖合同，取得相关证据，最后就合同条款无法达成一致为由，要求开发商退还定金。
在这种情况下，李先生就委托律师去协商商品房买卖合同条款。律师去开发商那里之后，就开始全程录音，首先要开发商提供盖章的认购协议书，销售人员称认购协议没有盖章，现在来签正式商品房买卖合同了，要不要认购协议无所谓了，律师说还是把李先生签过的认购协议让我们看一下，在看了认购书之后，发现一个重大问题，就是之前提到的开发商规避责任的条款，即“本认购书签订前，出卖方已经就商品房买卖合同及相关补充协议、附件在出卖方售楼处进行了公示，认购人确认，在签订认购书前，已经了解了商品房买卖合同及相关内容，在认购书签订后，不得以未能与出卖人就商品房买卖合同的条款达成一致为由拒绝签署商品房买卖合同或者解除本认购书，返还定金。”这个条款对李先生是非常不利的（李先生事后说之前的认购协议中没有），但也可能是李先生当时签订认购协议时就没有注意这个条款。注意到这个问题后，律师这时不能就没看见过这个条款和销售人员进行争执（这个条款对开发商有利情况下，销售人员肯定坚持李先生看过，同时会警觉，对律师录音取证不利，争执情况下也无法说明李先生是否知道这个条款）。李先生一方就让销售人员拿商品房买卖合同及附件等材料出来看，同时反复和开发商销售人员反复确认这个合同是第一次看到过（律师只能从侧面来否定这个条款），与此同时，律师和开发商销售人员确认商品房买卖合同是否能修改？答案是否定的，律师坚持要对商品房买卖合同进行修改，在僵持不下情况下，律师说因为买房事情太大，拿商品房买卖合同回去让李先生和家里商量一下。到认购协议确定的最后一天，律师再次去开发商处签订商品房买卖合同，开发商开始说可以修改合同，等律师修改完合同之后，又说单位领导不同意，无法修改。随后，李先生发送律师函，将律师与开发商协商过程的进行了说明，提出了要求退回定金的事实依据和法律依据，提出了开发商不利条款对我们无效，并提出进行了长达几个小时的相关录音，最终开发商退还了李先生50万元定金。
这个案例给我们什么启示呢，主要有几个方面：
一、签订认购协议时，一定要看清条款，有不利条款时一定不能签署，否则一旦由于个人原因造成无法购买房屋情况下，丧失定金。
二、一定要当时拿回开发商盖章的认购协议，不给开发商修改原认购协议内容、添加对购买人不利条款的机会。
三、如果你出现意外情况，无法购买商品房情况下，一定不能和开发商称自己无法购买商品房了，如果这样说，你丧失定金的可能性很大。即使确定自己无法购买的情况下，也要在认购协议确定的时间内和开发商协商商品房买卖合同的条款，比便确定自己不违约。因为开发商的商品房买卖合同都是格式的，基本上不会让购买人进行修改，这样情况下，你就可以以无法修改商品房买卖合同为由，要求退回定金。
四、在协商商品房买卖合同过程中，一定要全程进行录音，有条件的可以进行录像，以取得相关证据。
五、在确定自己不购买商品房情况下，如果自己法律知识缺乏，最好是请律师参加商品房买卖合同协商的过程，处理突发事件和对你的不利局面。
